A SOITO abre aos investidores a etapa mais valiosa de um empreendimento imobiliário: o desenvolvimento, que vai da compra do terreno até o lançamento. É nessa fase que um terreno vira um prédio aprovado, e é ela que esta oferta financia. A SOITO é uma incorporadora de São Paulo com GERIC aprovado na Caixa, com limite de R$ 60 milhões e rating BB, e hoje desenvolve três empreendimentos na cidade: na Vila Madalena, no Brooklin e na Vila Mariana.

O Garnet fica na Rua Pedro Soares de Almeida, 55, na divisa entre Perdizes e Vila Madalena, a cerca de dez minutos a pé do metrô Vila Madalena. São 99 unidades, a maior parte em HMP (Habitação de Mercado Popular), pensadas para quem quer morar perto do trabalho e para a locação de longo prazo: 75 HMP, 16 R2V e 8 HIS 2. A arquitetura é do Osarq e a construção será da CS Empreendimentos.

O projeto não começa do zero. O terreno já foi adquirido, os estudos de viabilidade estão concluídos, o levantamento topográfico foi entregue e o Estudo Preliminar foi validado na Prefeitura de São Paulo, onde o projeto segue em aprovação (processo SEI nº 1020.2025/0033818-4). O lançamento está previsto para maio de 2027.

Nesta oferta, você investe em notas comerciais emitidas pela SPE do Garnet, a Vila Madalena Gemini Soito Incorporação SPE Ltda. Na prática, é um empréstimo ao projeto, com prazo e remuneração definidos desde o primeiro dia: 30 meses e 25,94% ao ano, prefixados, o que soma 78% sobre o valor investido no período, em média 2,6% ao mês. Você não precisa acompanhar obra, vender unidade nem administrar imóvel. No vencimento, recebe de uma só vez o valor investido mais os juros, direto na plataforma.

Para cada R$ 10.000 investidos, o valor bruto previsto no vencimento é de R$ 17.800. Descontado o imposto de renda de 15% sobre o rendimento, retido na fonte, o líquido fica em R$ 16.630. Valores estimados para um prazo de exatos 30 meses, sem considerar pré-pagamento ou inadimplência. O valor final pode variar conforme as datas de encerramento da captação e de pagamento previstas no contrato, pois os juros correm até o pagamento.

O investimento mínimo é de R$ 7.000, e todo o processo é digital, pela Divify, plataforma registrada na CVM, dentro das regras da Resolução CVM 88.

O dinheiro tem destino definido: 30% para a aprovação (projeto legal, projetos complementares e laudos), 60% para o lançamento (estande de vendas, apartamento decorado e marketing) e 10% para os custos da própria oferta (plataforma, estruturação e tributos).

E de onde vem o pagamento? De duas fontes. A principal é o próprio ciclo da incorporação: aprovado e lançado, o Garnet contrata o financiamento à produção na Caixa e passa a gerar recebíveis com a venda das unidades. A segunda são os recebíveis que a SOITO tem pelo reembolso da compra do terreno, que reforçam o cumprimento da oferta. Assim, o pagamento não depende só do ritmo de vendas. Soma-se a isso o GERIC aprovado: a Caixa já analisou a saúde financeira, a capacidade técnica e a gestão da SOITO e a considerou apta a receber crédito para a produção.

A Vila Madalena tem duas estações de metrô por perto (Vila Madalena, na Linha 2-Verde, e Fradique Coutinho, na Linha 4-Amarela), comércio de rua, gastronomia, cultura e escritórios da economia criativa. Quem procura moradia ali trabalha em Pinheiros, na Faria Lima e na Paulista e quer morar perto, pagando um aluguel que cabe no salário. É uma demanda que não depende de temporada, e é para ela que o Garnet foi desenhado.

A SOITO trabalha com modelo enxuto, padronização de projeto e estudo de viabilidade antes de cada aquisição de terreno, e presta contas aos investidores com relatórios periódicos por empreendimento. Central Operacional: Alameda Rio Negro, 1030, Conjunto 1004, Alphaville Industrial, Barueri/SP, CEP 06454-000.

É uma forma de participar da fase em que o valor de um prédio é criado, com prazo, remuneração e destino do dinheiro definidos desde o início.

Antes de investir

Este investimento tem riscos, entre eles: o risco de crédito da emissora, já que o pagamento depende da capacidade da SPE de honrar a dívida no vencimento; o cronograma do projeto, porque o vencimento é fixo em 30 meses, mas atrasos na aprovação, no lançamento ou no financiamento podem reduzir o caixa disponível para o pagamento; e a falta de liquidez, já que as notas não podem ser resgatadas antes do vencimento. Existe a possibilidade de perda total ou parcial do capital. Leia as Informações Essenciais da Oferta, em especial a seção de riscos, antes de tomar a sua decisão.